Заказать обратный звонок Отправьте нам свой номер телефона и мы Вам позвоним!
Обязательное поле
Обязательное поле
Спасибо. Мы получили ваш запрос. Мы свяжемся с вами как можно скорее.
free

8 (495) 419-0-419

Москва

8 (800) 1000-419

Другие регионы РФ

 

Меню

Untitled 1 2 560x373 560x270Продажа недвижимости с аукционов в США, Западной Европе и многих других странах – дело обычное. У нас же подобные методы пока что экзотика. Надо сказать, в России аукционы проводят регулярно, их существует несколько разновидностей, но потенциальные покупатели знают о них мало. Так что же это такое? Как происходят торги? И каковы плюсы и минусы покупки квартиры через аукцион?

Аукционы обычные и электронные

Некоторые рассказывают, что в первой половине 90-х годов, с началом приватизации и появлением частной собственности на жильё, кое-какая его часть продавалась именно через аукционы. Цены на рынке тогда ещё не сформировались и стремительно росли. Интернета не существовало, информация в специализированных изданиях была недостаточной. В такой ситуации продажа через аукцион действительно представляется весьма разумной. Правда, воспоминаний об этих аукционах в памяти народной почему-то сохранилось немного — видимо, они всё-таки были недостаточно распространены.

В доинтернетную эпоху аукционы проводились в классической форме, отработанной веками. Проводятся они и сейчас. Напомним, что всего существуют две общепринятые системы торгов: английская и голландская. В первом случае цена лота в процессе торгов растёт. Во втором — наоброт: стартовая цена принимается максимальной и в процессе торгов уменьшается, пока на озвученную сумму не согласится первый покупатель.

С развитием интернета появилась возможность проведения электронных торгов. Таковыми сейчас в большинстве и являются аукционы по продаже недвижимости. Помимо организационных преимуществ, их плюс в том, что уменьшается возможность сговора между участниками, поскольку сведения о них конфиденциальны, и договориться «поднять» определенного покупателя или минимизировать цену покупки тяжелее.

Кто и какую жилую недвижимость продаёт на аукционе?

На аукционе можно приобрести и первичное, и вторичное, и ипотечное жилье.Аукционами для продажи жилья пользуются:

  • муниципальные власти для реализации принадлежащего им вторичного жилого фонда и новостроек;
  • банки, для реализации ипотечной залоговой недвижимости, принадлежащей безнадёжному заёмщику;
  • риелторские агентства и частные риелторы, организующие мини-аукционы для продажи одной конкретной квартиры.

Аукционы для реализации квартир в новостройках

Поскольку в деле реализации на аукционе новостроек Москва впереди России всей, то посмотрим, как и какие новостройки тут распродаются.

Через аукцион реализуется недвижимость, принадлежащая правительству Москвы. Дело в том, что по закону аукцион – это единственный способ продажи такой недвижимости. Скажем сразу, что новостроек таких очень немного. Сейчас, в 2016 году, идёт аукционная распродажа квартир в доме на Нижегородской улице, доме на Пресненском валу, доме на Дмитровском шоссе, на Базовской улице а также в Солнцево и Некрасовке.

В большинстве случаев на этих торгах квартиры уходят по стартовой цене, и поэтому продажа через аукцион мало чем отличается от обычной продажи через риелторские агентства. Аукционы по продаже муниципальной и государственной собственности в РФ проводятся на одной из шести электронных торговых площадок, утверждённых Правительством РФ. Их перечень можно найти в постановлении Правительства РФ от 27 августа 2012 г. № 860.

Аукционная продажа вторичного жилья в Москве

Вторичное жильё, являющееся имуществом правительства Москвы, тоже продаётся им с аукциона. Он начал работу в 2014 году, и сейчас проводится в электронной форме на одной из электронных площадок, о которых упоминалось выше.

Информация обо всех прошедших и ближайших предстоящих торгах с датами, адресами предлагаемых квартир, а также первоначальной и окончательной ценой доступна на сайте«Моссоцгарантии». В 2016 году за 8 месяцев проведено 15 торгов, на каждом выставлялось в основном от 15 до 35 квартир и комнат. Около половины не продалось вообще, остальное, как правило, уходило по стартовой цене (но случалось и так, что цена росла значительно). Непроданный лот выставляют на продажу повторно.

Об эффективности аукционов можно говорить тогда, когда на большинство выставляемых лотов есть по несколько претендентов. Но сейчас состояние рынка к этому не располагает. Видимо, и стартовая цена в среднем несколько завышена (её определяет компания-оценщик). Теоретически она должна быть несколько ниже рыночной, но на практике обычно равна ей.

Покупка жилья, принадлежащего Правительству Москвы, имеет свои плюсы:

  • Покупатель имеет практически абсолютную гарантию того, что такой договор купли-продажи не будет оспорен и не обернётся финансовыми потерями.
  • Существует возможность приобретения по приемлемой цене жилья, покупка которого на обычном вторичном рынке маловероятна.

Минусы, конечно, тоже есть:

  • Объём предложений весьма ограничен.
  • Требуется внесение задатка, при этом его возврат в случае отсутствия сделки будет произведен лишь через 5 дней.
  • При внесении задатка банки могут брать комиссионные за свои услуги.
  • Продажа залогового жилья банками

Банкам, особенно имеющим программу по ипотеке, по роду своей деятельности приходится заниматься реализацией залоговой недвижимости, которая принадлежала  неплатежеспособным заёмщикам. Почему-то такие аукционы очень плохо рекламируются. Сведения о продаже залоговых квартир банками на их сайтах не каждый сможет найти.

Из-за низкого спроса на недвижимость и невысокую результативность аукционов большинство банков сейчас отдаёт предпочтение продажам залоговых квартир через витрины залогового имущества, где эти квартиры просто выставляются на продажу по фиксированной цене. Такие витрины имеют все крупные банки. Что совсем удивительно, и витрины залогового имущества тоже обычно нелегко обнаружить на банковских сайтах.

При реализации через витрины банк составляет соглашение с заёмщиком о продаже квартиры. После этого квартира выставляется на продажу на витрине залогового имущества. Когда появляется покупатель, банк сводит его с продавцом, а после заключения договора купли-продажи менеджер банка осуществляет юридическое сопровождение сделки. Примерно то же происходит и при продаже залоговых квартир через аукционы.

Минусом витрин и аукционов по продаже залогового имущества для покупателя является весьма ограниченное число предложений. Кроме того, не исключен вариант, что бывшие собственники откажутся добровольно выселяться, и придётся это делать по суду. Однако при продаже лота такие проблемы оговариваются. Не должно быть так, что покупателя ставят перед фактом уже после совершённой покупки.

Плюсы для покупателя в том, что:

  • такие квартиры юридически чисты;
  • банк не стремится получить максимальную цену за проблемную квартиру, его больше интересует её скорейшая реализация, поэтому иногда можно приобрести квартиру со значительной скидкой;
  • в случае, если покупатель квартиры оформит ипотеку у банка-продавца, она может быть оформлена по льготной ставке.

Плюсы для продавца в столь сложной ситуации тоже есть:

  • для ипотечного должника существует возможность продать квартиру выше рыночной стоимости, если вдруг появится несколько заинтересованных, торгующихся между собой покупателей;
  • благодаря механизму аукциона продавец может не волноваться по поводу надёжности покупателя.

Правила аукционных торгов

Для участия в аукционе нужно быть гражданином РФ и иметь ИНН. Кроме того, нужно пройти определённые процедуры, которые займут некоторое время, в среднем – примерно 10 дней. Прежде всего, надо будет оформить электронно-цифровую подпись (ЭЦП), после — получить аккредитацию на конкретной электронной торговой площадке, подать заявку на участие в аукционе и внести задаток за участие в торгах по каждому интересующему вас лоту. Размер задатка на разных площадках различен. Например, на самой крупной площадке он рассчитывается как 5% от стартовой стоимости лота. Весь алгоритм действий, необходимых для участия в аукционе, подробно расписан на сайте каждой из площадок.

Выставленные на аукционе квартиры можно купить и по ипотеке, нужно только иметь подтверждающие банковские гарантии. Ранее правилами торгов «Моссоцгарантии» не допускалось, чтобы на конкретный лот был только один претендент. Сейчас правила изменились, и это стало возможно. Оформить приобретённую на аукционе квартиру в собственность можно уже через 10 дней после её покупки.

Частные аукционы

В последние годы появились аукционы, организаторами которых являются риелторские агентства и частные риелторы. В связи со стагнацией рынка и падением спроса на недвижимость такой тип продажи развивается. При этом риелтор заключает с клиентом договор о проведении аукционной продажи его квартиры. Далее всё происходит по следующей схеме:

  1. агент выставляет квартиру на продажу по привлекательной для покупателей цене;
  2. 2-3 недели риелтор энергично рекламирует квартиру всеми доступными способами с целью привлечения максимального числа потенциальных покупателей;
  3. 2-3 дня отводятся на просмотр объекта заинтересованными лицами, после просмотра они письменно подтверждают желание (если оно есть) купить квартиру с указанием устраивающей их цены;
  4. в срок до 10 дней агент проводит переговоры с покупателями, выбирает наиболее выгодный вариант, предлагает его продавцу;
  5. продавец принимает окончательное решение о продаже квартиры.

У такого аукциона есть свои плюсы:

  • возможность в течение месяца выйти на сделку;
  • показ квартиры проводится всего за 2-3 дня;
  • происходят реальные торги с конкуренцией между покупателями, что способствует повышению продажной цены.

map

мы в социальных сетях  -  vk  fb  od  tube  instagram