Заказать обратный звонок Отправьте нам свой номер телефона и мы Вам позвоним!
Обязательное поле
Обязательное поле
Спасибо. Мы получили ваш запрос. Мы свяжемся с вами как можно скорее.
free

8 (495) 419-0-419

Москва

8 (800) 1000-419

Другие регионы РФ

 

Меню

nedvi0010 604x270Состояние рынка недвижимости Москвы и Московской области. Актуальная информация.

Причин для роста цен на недвижимость нет.

За последний год долларовые цены на недвижимость провалились на 30-40%. В рублях стоимость жилья осталась примерно на прежнем уровне, но при столь значительном ослаблении национальной валюты увеличение рублевых цен на 10-12% выглядит не слишком убедительно.

Фундаментально рынок смотрит вниз. Пока не наблюдается ни одного фактора, который позволил бы ценам расти. И укрепление рубля – это скорее дополнительный толчок к тому, чтобы цены начали падать, теперь еще и в рублях. В российской экономике просто нет средств, которые могли бы простимулировать восстановление цен. Дорогую нефть на ближайшие годы не прогнозируют даже самые смелые аналитики нефтяного рынка. Значительных зарубежных инвестиций в обозримом будущем не предвидится: с Западом мы фактически находимся в состоянии холодной войны. Соответственно, в скорую отмену санкций тоже мало кто верит – Америка обиделась на Россию всерьез и надолго. Есть надежда на Восток, на богатых китайцев и арабов, но они вряд ли сделают кассу.

Вторичные квартиры: медленное сползание цен вниз.

По всей видимости, в первую очередь будут ползти вниз цены на вторичное жилье, даже в рублевом выражении, сходятся во мнениях основные игроки рынка недвижимости региона. В отличие от новостроек, традиционно дорожающих по мере строительства, «вторичка» – это уже готовое жилье и там нет себестоимости, которая подпирала бы стоимость недвижимости снизу, большинство вторичных квартир были получены бесплатно в результате приватизации или по наследству либо куплены достаточно давно по ценам значительно ниже, чем сейчас. Завышенные ожидания продавцов – физических лиц, попытки привязать стоимость квартиры к курсу доллара – это тоже задел для снижения цен.

Оценки экспертов существенно различаются: кто-то уже отметил падение цен на хрущевки и панельные квартиры 60-70-х годов на величину до 15%, кто-то говорит, что продавцы «вторички» всеми силами держатся за старые цены и даже готовы приостановить продажи, кто-то констатирует, что цены на типовую «вторичку» пока не изменились, но тенденция к снижению уже наметилась, и в течение 2015 года они постепенно снизятся на 10-20%. Прокомментировать неясность ситуации можно следующим образом: в условиях стабильного рынка оперативно реализовать квартиру можно, снизив ее цену на 5% от средней стоимости предложения. Но сегодня, на рынке сужающемся, необходимо не только рассчитать стоимость квартиры правильно, для быстрого выхода на сделку дисконт должен быть не менее 10%. Данный показатель позволяет продать объект в течение месяца. Рыночная оценка квартиры для продажи и скидка 15-20% даст возможность найти покупателя в считанные дни. В большинстве остальных случаев продавцу, решительно настроенному не отступать от ценника, рассчитанного по “средней температуре” рынка, будет крайне проблематично реализовать свою жилплощадь в ближайшей перспективе.

Легко ли продать квартиру сейчас? Есть способы продать квартиру быстро.

При текущей рыночной конъюнктуре не более 15-20% нынешних продавцов на вторичном рынке жилья готовы произвести оценку квартиры, основываясь на тенденциях рынка, и, соответственно, имеют шансы реализовать недвижимость в этом году – и это только те люди, которые готовы предоставить покупателям скидки от 10% и выше. Однако участники вторичного рынка жилья – это обычные люди, и поэтому сильнейшей движущей силой на нем является психологический фактор.

Среднестатистическому продавцу – обладателю типовой квартиры в спальном районе – принципиально важно рассчитать стоимость квартиры и продать ее не дешевле, чем это сделал, условно говоря, сосед полгода назад. Но в кризис от такого подхода, возможно, стоило бы отказаться. Тем более, что в нынешнем году, в отличие от прошлого, мы, вероятнее всего, не увидим осенью традиционного сезонного всплеска покупательской активности, поэтому продавцу выгодно продать квартиру сейчас.

География: динамика цен в округах Москвы и в районах за МКАД

Динамика цен на недвижимость в Москве по типам жилья в мае говорит в пользу «середины» рынка. Меньше всего прибавили в цене современные монолитно-кирпичные дома, которые чаще других типов жилья пытаются привязать к доллару. Соответственно, пока доллар рос, наиболее устойчивыми выглядели цены именно в этом сегменте. Но теперь доллар пошел вниз, и все стало наоборот. Также хуже среднего показали себя и панельные пятиэтажки, но при этом купить квартиру за 5 000 000 рублей в таком доме все еще нелегко. А лучше среднего – все иные сегменты, а именно современные панельные дома, панель советской эпохи, а также кирпичные дома средней категории, в том числе сталинки. В дополнение к этому в разрезе комнатности больше всего приросли в цене двухкомнатные квартиры. Например, купить 2х комнатную квартиру в традиционно недорогом южном округе можно за сумму не менее 7 миллионов, при условии близкого расположения к метро и площадью не менее 48 кв.м. Проще говоря, наиболее привлекательными сейчас оказываются относительно недорогие квартиры в Москве для жизни, не самые лучшие и большие, но и не самые худшие.

В разрезе географии явное преимущество сейчас принадлежит центру и хорошим районам и округам. Так, явным лидером в апреле оказался Центральный округ и, разумеется, большинство входящих в него районов, а также Западный округ. Хуже всего показали себя в апреле все районы за МКАД, часть из которых даже оказалась в минусе, несмотря на общий прирост цен в долларовом выражении. Но в новостройках за МКАД квартиры студии эконом класса купить возможно не так уж и дешево, отталкиваясь от стоимости квадратного метра.

Такое положение дел тоже вполне естественно. С одной стороны, районам за МКАД большую конкуренцию составляют города Подмосковья, в которых нередко предлагается большой объем новых квартир по невысоким ценам. Если брать новостройки Подмосковья, то на этапе строительства квартиры могут быть существенно дешевле, чем на вторичном рынке в тех же городах или в соседних московских районах. Также все бОльшую конкуренцию продолжает составлять Новая Москва. Хорошего жилья на вторичном рынке там пока немного, зато новостройки в Новой Москве все сильнее давят на рынок, утягивая вниз прочие московские районы за МКАД. К примеру, квартиры в новой щербинке купить можно, имея сумму от 3,5 миллиона рублей. Для сравнения также: купить 2 комнатную квартиру в новостройке в Щербинке можно за 4,6 миллиона рублей, а в Южном Бутово – начиная от 5,4 миллиона рублей, а год назад цены на аналогичные квартиры в Бутово начинались от 6 миллионов.

С другой стороны, в динамике цен на квартиры в московских районах за МКАД можно усмотреть и иной интересный аспект. А именно – в самом дешевом сегменте сроки экспозиции квартир обычно меньше, чем в более дорогих сегментах, продавцы квартир здесь меньше готовы ждать покупателя, чем в бизнес-классе или в элитном сегменте. Поэтому поведение районов за МКАД заставляет задуматься о том, что нынешние цены предложения хоть и выглядят устойчивыми, но величина торга для реальной продажи все больше возрастает.

Соответственно, наиболее динамичный недорогой сегмент первым показывает нам, что реальная стоимость квартир лежит ниже, чем оценено большинство предложений в сегодняшних базах. Проще говоря, это признак сползания рынка вниз, который в недорогих районах проявляется раньше, чем в более дорогих в старой Москве. И если ранее существенное ослабление рубля позволяло рублевым ценам оставаться на плаву, а снижались только долларовые цены, то теперь укрепление рубля может поспособствовать сползанию цен вниз уже в рублевом выражении.

Спрос и предложение: соотношение сил.

Спрос на рынке вторичного жилья сократился уже сейчас. Так, по данным Росреестра, число зарегистрированных переходов прав при сделках купли-продажи жилья в Москве в апреле 2015 года снизилось за месяц на 27% — до 9,775 тысячи транзакций.

На вторичном рынке недвижимости уже сейчас наблюдается скрытый дисконт продавца, особенно если покупатель имеет всю сумму на руках. Конечно, продавцы стараются по возможности пока удерживать стоимость квартир хотя бы на текущем уровне, т.к. многие хотят быстро и дорого продать квартиру. Но конкуренция на рынке вторичного жилья весьма высока, даже в столице: объем предложения вырос на 19% по сравнению с тем же периодом прошлого года, и даже профессиональные участники рынка затрудняются с ответом на вопрос: как можно быстро продать квартиру.

Необходимо также отметить, что активность покупателей, в общем, на вторичном рынке Москвы заметно снижается, около 65-70% всех сделок с недвижимостью все же носят альтернативный характер. К тому же часть намеченных сделок срываются, сказывается резкое ослабление рубля, значительная часть продавцов отказываются от продаж с целью переждать смутное время, к тому же вырученные денежные средства гарантированно вложить у них не выходит. Значительная часть сделок в настоящий момент имеет серые схемы или продавец желает получить вырученные средства в твердой валюте.

За пять месяцев текущего года потребительский спрос явно сократился на 20-25%. И этому есть сразу несколько объяснений. Во-первых, сильное снижение стоимости рубля, а это уже девальвация, которая оказывает негативное влияние на реальные доходы основной массы населения, к тому же ипотечные кредиты не такие уж дешевые. Второе естественным образом вытекает из первого, а именно страдает спрос на жилую недвижимость со стороны широкого круга населения. Дальше больше, вторичный рынок жилой недвижимости будет снижаться, по оценкам экспертов примерно процентов на 10, и это в лучшем случае. Платежеспособность населения падает, а отложенный спрос на жилую недвижимость в той или иной степени уже удовлетворен.

Резюме.

В I квартале 2015 года покупательская активность на вторичном рынке снизилась на 25% – причем относительно среднегодовых цифр прошлого года, а не «взрывных» показателей ноября – декабря. Изменение цен в первом квартале было несущественное. Традиционно наибольшим спросом пользовались однокомнатные квартиры.

После начала субсидирования ипотечных ставок на первичном рынке произошел отток спроса с сегмента вторичной недвижимости. При этом некоторые продавцы предпочитают отложить продажу, нежели идти на снижение цены. Объем предложения на «вторичке» сейчас меньше, чем в прошлом году. Покупателей, тем временем, все больше привлекают бюджетные варианты, доступная цена сегодня особенно важна, т.к. на сегодняшний день можно купить квартиру в Москве дешево.

Покупатели с ограниченным бюджетом хотят купить квартиру студию в новостройке эконом класса, например, либо купить строящуюся квартиру, которая будет на порядок дешевле готовой, либо купить малогабаритную квартиру. Некоторые даже готовы купить аварийную квартиру, чтобы сэкономить на цене. Если бюджет совсем мал для покупки отдельного жилья, люди готовы купить две комнаты в квартире коммунального заселения, а некоторые даже вынуждены купить долю в однокомнатной квартире. Желающих купить элитную квартиру стабильно немного. Поэтому эксперты предполагают, что в связи с текущими тенденциями летом снижение цен на вторичную недвижимость может достичь 10-12%.

Явно видимого снижения цен на квартиры вторичного рынка пока не произошло, однако начиная с марта сделок стало существенно меньше. Все это вполне объяснимо: многие покупатели «затягивают пояса» и не рискуют брать ипотеку по нынешним ставкам. Но даже если ставка несколько снизится, это не сможет сильно оживить спрос, поскольку при всеобщем удорожании жизни, риске потери работы и снижения зарплаты не каждый пойдет за ипотечным кредитом. Сегодня в основном закрываются сделки по старым ценам, которые были начаты 3 месяца назад, новых же покупателей крайне мало. Тенденция к снижению цен уже наметилась. Прогноз по этому году – постепенное снижение цен на 10-20% практически по всему типовому жилью, и никакая инфляция не будет способствовать росту, так как люди будут зарабатывать меньше и экономить.

map

мы в социальных сетях  -  vk  fb  od  tube  instagram